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楼市“金九银十”失色 万达陷“捆绑车位”疑云

2018-11-20 09:48:47 作者: 来源: 新金融观察报
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举报电话为010-83138953。

  对于房企来说,往年的金九银十在今年变成了“至暗时刻”。而身处其中的万达天津滨海项目更是被爆出“捆绑车位”销售的消息。此刻,万达或许与其他房企一样,正面临前所未有的资金回笼压力,“活下去”将成为主旋律。

  “捆绑”的车位

  在原来的记忆里,每年的金九银十不光是房企收获的季节,还是令购房者心满意足的时刻。

  然而,有一批购房者却偏偏没能跟着主旋律高兴起来。他们是天津滨海万达的业主,正为之前购房时“被销售捆绑车位”而烦恼。

  今年4月29日,李美霞(化名)决定为在天津滨海新区工作的孩子买万达的房子。“销售要求要先交购买车位的定金,然后再交房子定金。”李美霞一边回忆,一边告诉新金融记者,“我当时只带了11万,不够20万的定金,销售让我先交了9万的车位定金,2万的房子定金。”

  “后来才明白比房子便宜很多的车位为啥要交比房子还多的定金,就是他们怕我不要车位,因为定金是不能退的。”李美霞叹了口气,“可惜当时大家都不明白怎么回事。”

  李美霞表示,当时房子首付都是凑的,根本没钱买车位,但万达的房子离孩子工作单位比较近,“孩子在天津工作6年了一直没有买房,房价一直涨,不买怕以后更买不起了。”

  “当时销售说车位可以在农行贷款,可以贷70%的款,但要先交全款,等房贷下来以后才能办理车位贷款,农行当时也打出标志可以车位贷款。”李美霞表示,自己和亲戚朋友都认为万达是国内有影响力的大公司,也相信万达销售说的每一句话。

  于是,李美霞咬咬牙跟亲戚朋友借了40万元,又用信用卡贷款20万凑够了房子的首付和车位的全款。

  之后,李美霞经常询问万达销售购买的车位何时能够办理贷款,得到的回复是“等房贷下来签购车位协议后就可以办车位贷款了”。李美霞告诉新金融记者,当时万达销售表示两个月左右就能办完所有贷款,但两个月过去了却迟迟没有进展,“后来到农行一问才被告知‘交的是全款不能办理贷款’,当时我就傻眼了,当时跟亲戚朋友借钱的时候我答应两个月就能还的,现在我也成了不守信用的人了。”

  李美霞透露,自己随后找到了万达销售并询问“是不是怕我们贷不出款退车位所以让我们交车位全款”,销售承认了此事。但之前与李美霞对接的销售目前已经离职,“新的销售我已经联系过很多次,但至今也没有给一个明确的回复。”

  让李美霞更加无法接受的是,自己后来得知全款买的车位是地下人防车位。这也意味着,李美霞咬牙向亲戚朋友借的40万元,仅仅是购买了车位的使用权,而不是所有权。“等于花了40万租这个车位20年。”

  另有该项目的其他业主也向新金融记者证实了此事,多名业主反映,滨海万达的车位价格在35万-40万元不等,“交定金的时候基本上都是要求车位交全款,不先买车位不让买房。”

  “销售根本不考虑大家的实际需求,我家里一辆车都没有,也没有驾照,但要买这里的房子,就必须先买车位。”一位业主对新金融记者表示。

  与此同时,多名业主向新金融记者出示了当时交付房子和车位的定金收据,以及当时销售人员明确告知“必须先买车位”的现场录音。另外,有一名业主出示了一名销售人员默认捆绑销售车位的聊天记录截图。

  “他们现在不承认这件事,现在他们卖房已经不用捆绑车位了,这对我们这些人不公平,也是最让我们接受不了的地方。”多位业主表示。

  对于以上业主反映的捆绑车位问题,新金融记者联系到当时的一名销售,对方仅表示“车位是自愿购买的,其他方面的事情不清楚。”

  打折的房子

  虽然面对业主出示的种种证据,万达方面依然不肯承认捆绑车位售房的事,但可以肯定的是,身处地产行业的万达,也和其他房企一样,正经历前所未有的寒冬。

  当前,整个市场受到信贷紧缩、融资利率上浮的影响,开发商对资金的需求已到了饥渴的地步。早在中秋前后,多地楼盘便开始借节日由头搞活动降价。国庆节期间,开发商把降价促销推至高潮。

  在每次楼市调整期,打响降价第一枪的总是万科。近日,在董事长郁亮“活下去”的呐喊中,万科厦门白鹭郡宣布降价200多万元销售震惊市场。

  公开资料显示,白鹭郡位于厦门市翔安区新圩镇,为万科2018-11-20竞得。其引入厦门少有的“巷子”概念,欲打造低容积率社区,虽然“别墅”面积只有100平方米左右,但有多层使用空间。新金融记者了解到,白鹭郡首期于去年10月开盘,但销售成绩惨淡。很多网友称项目位置偏远,“快到泉州了,几乎都不属于厦门”。销售人员也表示:“白鹭郡滞销的原因主要是地段不好,降价的原因就是卖不动。”

  此前,白鹭郡89至110平方米房源的售价为450万至500万元,国庆期间降至278万至298万元,降幅最高达44%,相当于6折甩卖。打折后,刺激效果立杆见影,前来看房的人排起了长队。10月1日,白鹭郡2号楼正式开盘,206套房源当天售罄。

  只见新人笑,不见旧人哭。白鹭郡2020年方可交房,降价出售自然引发老业主口诛笔伐。10月10日,网上流出疑似白鹭郡项目决策方和合作按揭银行联络人的聊天截屏,万科准备给前期高价买房的业主退款了。业主只需放弃之前约定的精装修和赠送车位等,相应降价约100万元,直接抵偿按揭部分,项目补偿总价或达亿元级别。

  此传闻蔓延,引发轩然大波。10月10日晚间,不愿“树大招风”的厦门万科发布紧急公告辟谣,称白鹭郡并没有因降价就要对前期业主退款。公告称,白鹭郡9月前签约产品的交付标准有变动,原计划的“温泉入户”不能实现,所以提供了两个解决方案:第一个是补偿费用20万元;第二个是允许客户退房,除已付款金额外,还对贷款购买的业主进行利息补贴。

  与此同时,厦门万科否认了“6折甩卖”的说法,反复强调此前售出房源赠送5000元/平方米精装修、两个单价为16万元的地下车位,而特价房则是毛坯交付,没有车位和室内电梯。白鹭郡销售人员在电话中对新金融记者表示:“外界疯传的降价200多万元并不准确。比如298万元的房源加上精装费、车位费、家用电梯费,总价可达381万元,与之前450万至500万元的报价相差不大。”然而,即便如此计算,居者安身立命的房产打折幅度可达24%,说其“甩卖”并不冤枉。

  因项目资金告急选择降价促销,万科并不是孤例。目前,楼盘降价在一线城市及郑州、合肥等二线城市已司空见惯。据不完全统计,仅8月、9月就有超10家规模房企各出奇招,发起打折促销活动。

  8月底,恒大在全国范围内针对近650个项目推出8.9折优惠。随后,上海宝山的招商雍和府宣布购房者可获得宝马汽车一辆,碧桂园浦东南郡均价从35000元降至26000元,降幅接近26%。在深圳,龙岗远洋新天地国庆期间推出特价房,原价42000至45000元的产品,最低只需36000元。最著名的降价发生在江西上饶的碧桂园信州府,其售价从10000元/平方米降至7000元/平方米,已付款购房的老业主“真刀实枪”地砸了售楼部,被戏称为2018年中国楼市“第一砸”。

  多位观察人士坦言,传统的金九银十旺季出现此类景象,说明楼市长达两年的大牛市难以为继。降价促销的实质是开发商在流动性趋紧的背景下,为了回笼资金,不得不做出让步。“没人愿意降价压缩利润空间,但当项目去化困难造成资金回笼压力时,房企也只能拼一把,看看价格能否左右需求。”

  失色的黄金周

  一、二线冷冰冰,三、四线“房闹”凶。对房地产业而言,金九银十此起彼伏的价格战也未能烘热市场。

  中金公司最新报告显示,9月其监测的60个重点城市新房销售面积环比仅增长1%,显著低于历史季节性水平(8%),同比增幅也由8月的21%大幅收窄至3%。虽说北上广深等10个重点城市推盘量同比增长68%,延续了下半年的强劲势头,但去化率从7月、8月的83%、81%大幅下滑至72%。以北京为例,8月新建商品住宅供应面积达695248平方米,成交466581平方米,去化率尚可达到67%;9月新建商品住宅供应面积达851263平方米,仅成交508943平方米,去化率不足六成。

  刚刚过去的黄金周,楼市行情也未有好转。克而瑞数据显示,10月1日至7日,31个重点监测城市成交表现低迷,成交量环比大降近七成跌至历史低位,同比下滑27%。其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩,杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。另据中原地产研究中心统计,10月1日至7日,北京楼市新建住宅网签成交235套,二手房住宅网签44套,仍处于近8年来低潮。深圳同期一手住宅共成交226套,环比下跌43.8%,开盘去化率不到两成。

  回顾近10年的中国楼市,虽然经历过多次起伏,但从大趋势来看,房价始终是向上攀升的。而这一次,还会有反转吗?值得一提的是,10月7日央行降准,7500亿元增量资金的释放,又提振了一些人对楼市的信心。有观察人士表示,从历史来看,只要央行降准,对房地产肯定是利好,能缓解全行业的资金压力。“降准后的资金完全流入实体经济并不现实,很多资金还是通过各种管道间接进入房地产。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,降准会对房地产带来一定程度的资金松动机会。首先,降准对部分大中型房地产开发商取得商业银行贷款有积极作用;其次,降准将刺激银行提升对个人按揭贷款的发放力度。“从实际过程看,商业银行的贷款政策在第四季度或有放松的可能,这将刺激部分住房贷款的发放,利好市场交易。对开发商来说,当资金面得到改善,降价动作便会减少,房价或迎来反弹。”

  然而,更多声音认为降准不会改变楼市降温趋势。同策研究院首席分析师张宏伟表示:“由于现在融资渠道收得非常紧,即便外围的资本市场环境被放宽,也很难流入到房地产领域。从今年年底到明年上半年,房企会始终处于资金面压力比较大的境况。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚坦言,降准是一种普适性政策,房地产市场作为行业之一肯定也能够从中获益。“但这种获益仅仅是有所缓解而已,说降准是房企的救命稻草有些言过其实。”

  易居研究院研究员沈昕对新金融记者表示,三季度40城新建住宅成交面积环比有所下滑,降温态势显现。“7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号,结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人,叠加近期棚改政策的转向,预计四季度40城成交将继续萎缩,尤其是未调控或弱调控的三、四线城市,将面临较大的下跌风险。分城市类别看,一线城市成交由于已经处于低位,下跌空间有限,有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三、四线城市则面临较大的下跌风险。”

  从2016年10月到现在,楼市调控大基调始终没变。接下来,为了实现年度的回款目标和销售目标,更多楼盘将降价促销。真正的冬天,才刚刚开始。

关键词:楼市,金九银十,万达,捆绑车位责任编辑:郑光昊
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